POLSTR a WIBOR

Kredyt hipoteczny na POLSTR. Symulacja raty dla 500 tys. zł na 25 la

POLSTR w kredycie hipotecznym. Liczymy ratę 500 tysięcy zł na 25 lat

Kredyt 500 tys. zł na 25 lat z oprocentowaniem opartym na POLSTR oznacza obecnie ratę około 3121 zł miesięcznie. Taką kwotę otrzymujemy przy wartości wskaźnika z 9 września 2026 r. i marży 2,11 pkt proc. z przykładu reprezentatywnego PKO Banku Hipotecznego. W praktyce wysokość raty będzie zależała od marży zaproponowanej przez bank oraz zmian samego POLSTR.

Z tego artykułu dowiesz się:

• ile wynosi rata kredytu 500 tys. zł na 25 lat przy obecnym poziomie POLSTR,

• jak POLSTR i marża banku wpływają na oprocentowanie kredytu,

• jak zmiana oprocentowania przekłada się na wysokość miesięcznej raty,

• czym POLSTR różni się od WIBOR-u i czy może oznaczać niższą ratę,

• jakie koszty poza ratą trzeba uwzględnić przy zakupie mieszkania.

500 tys. zł na 25 lat - ile wyniesie rata z POLSTR?

Symulacja zakłada 500 000 zł kredytu spłacanego przez 25 lat w 300 równych ratach. Wskaźnik to POLSTR 1M Stopa Składana. PKO Bank Polski i PKO Bank Hipoteczny, pierwsze banki z taką ofertą, stosują go od 3 września 2026 r. w nowych kredytach hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem. Według GPW Benchmark 9 września wskaźnik wynosił 3,55941 proc. Z marżą 2,11 pkt proc. daje to oprocentowanie 5,66941 proc. i ratę 3121,23 zł.

To symulacja, nie oferta kredytowa. Przykład banku, z którego pochodzi marża, zakłada m.in. konto z regularnymi wpływami i ubezpieczenie na życie kupione za pośrednictwem banku. Indywidualna marża zależy też od innych produktów w banku.

Skąd bierze się oprocentowanie kredytu?

Oprocentowanie zmienne to wskaźnik referencyjny plus marża. Marża jest zapisana w umowie, wskaźnik zmienia się razem z rynkiem.

POLSTR wylicza GPW Benchmark z jednodniowych transakcji depozytowych. W kredytach stosuje się wersję składaną: POLSTR 1M Stopa Składana jest obliczany na podstawie dziennych wartości POLSTR z okresu jednego miesiąca. W PKO jego wartość w oprocentowaniu aktualizuje się w dniu płatności każdej raty, więc rata kredytu hipotecznego może zmieniać się co miesiąc. Przy WIBOR 3M i 6M działo się to raz na kwartał lub pół roku.

Jak zmiana oprocentowania wpływa na ratę 500 tys. zł?

Przy kredycie na 500 tys. zł nawet niewielka zmiana oprocentowania jest zauważalna w miesięcznym budżecie. Dla okresu spłaty wynoszącego 25 lat przykładowe raty wyglądają następująco:

Różnica między oprocentowaniem 5,5 a 7 proc. to około 463 zł miesięcznie. Przy kredycie ze zmiennym oprocentowaniem dobrze więc założyć w domowym budżecie pewien zapas na wypadek wzrostu raty.

POLSTR zamiast WIBOR - co zmienia się dla kredytobiorcy?

Według mapy drogowej reformy, zaktualizowanej 30 czerwca 2026 r., banki mogą zawierać umowy na WIBOR-ze do końca 2026 r. Od 1 stycznia 2027 r. WIBOR nie powinien trafiać do nowych umów.

Zmiana dotyczy też kredytów z okresowo stałą stopą: w nowych umowach PKO po pięciu latach stałego oprocentowania kredyt przechodzi na POLSTR. Kredyty zawarte na WIBOR-ze nie zmieniają się automatycznie, a WIBOR 1M, 3M i 6M będzie publikowany do 31 grudnia 2036 r.

Czy POLSTR oznacza niższą ratę niż WIBOR?

Sam wskaźnik jest dziś niższy. 9 września 2026 r. POLSTR 1M Stopa Składana wynosił 3,56 proc., a dzień wcześniej WIBOR 3M 3,84 proc. i WIBOR 6M 3,86 proc. Przy tej samej marży różnica między POLSTR a WIBOR 6M to ok. 91 zł na racie.

Marżę każdy bank ustala jednak sam, więc niższy wskaźnik nie przesądza, że kredyt hipoteczny na POLSTR będzie tańszy. Inna jest też konstrukcja. WIBOR 3M i 6M zawiera oczekiwania co do przyszłych stóp i potrafi spaść, zanim RPP obniży stopy, albo wzrosnąć przed podwyżką. POLSTR 1M Stopa Składana liczy się z transakcji, które już się odbyły. Oferty porównuj po łącznym oprocentowaniu i RRSO.

Rata kredytu to nie cały koszt zakupu mieszkania

Przy 20 proc. wkładu własnego kredyt 500 tys. zł wystarcza na lokal za 625 tys. zł, a 125 tys. zł trzeba mieć z własnych środków. W PKO minimalny wymagany wkład własny wynosi obecnie 10 proc. wartości nieruchomości. Wtedy przy mieszkaniu za ok. 556 tys. zł wkład to ok. 56 tys. zł.

Mieszkanie w stanie deweloperskim trzeba jeszcze wykończyć, a część banków pozwala sfinansować to z kredytu. Każde dodatkowe 50 tys. zł kredytu podnosi ratę z symulacji o ok. 312 zł. Dochodzą opłaty dla wspólnoty lub zarządcy, media i wymagane przez bank ubezpieczenie nieruchomości. Po odjęciu raty i opłat w budżecie powinien zostać zapas, bo wzrost oprocentowania o 1 pkt proc. podnosi tę ratę o ok. 308 zł.

Jeśli szukasz mieszkania w Białymstoku, zapraszamy do biura sprzedaży Sokołowscy Nieruchomości. Z ceną i metrażem konkretnego lokalu łatwiej policzyć, ile kredytu potrzebujesz.

Wyliczenia są symulacją opartą na wartościach wskaźników z 8-9 września 2026 r. (GPW Benchmark) i przykładzie reprezentatywnym PKO Banku Hipotecznego. Harmonogram reformy według komunikatu KNF z 30 czerwca 2026 r. Wyliczenia nie stanowią oferty kredytowej ani porady finansowej. Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi oferty w rozumieniu art. 66 § 1 Kodeksu cywilnego.